Od kod izvira enonadstropna Amerika?

2024 Avtor: Seth Attwood | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2024-01-10 22:25

Zgodovinski pregled razvoja spalnih območij ZDA, ki se je začel v času industrializacije.

Gradnja stanovanjskih območij v Združenih državah se začne z razvojem zemljišča in pripravo lokacije. Zemljišče je razdeljeno na posamezne parcele, pripravljene so ulice, zgrajena kanalizacija in meteorne odtoke, napeljana električna omrežja, plin in telefon, šele nato se prične gradnja hiš. Takšne parcele pripravlja in gradi eno podjetje, o takšni gradnji sem že podrobno pisal, a ni bilo vedno tako.

Danes bom povedal zgodbo o "ameriških sanjah" v obdobju 1900-40 let in razmislil o možnostih takšne gradnje za prebivalstvo s finančnega vidika.

1. Do dvajsetega stoletja je bila večina stanovanjskih območij razmeroma majhnih, nova območja pa so se širila okoli obstoječih območij s podaljšanjem obstoječih ulic. Za razvijalce ni bilo nobenih vladnih zahtev. razvojna podjetja v bistvu niso obstajala. Takrat so bile za ohranjanje lepote strogo urejene le stavbe v osrednjih delih mesta.

2. Podjetja so prodajala zemljišča za individualno gradnjo, po nakupu zemljišča pa je lastnik sam naročil hišo zase pri katerem koli gradbenem podjetju. Čez nekaj časa je podjetjem, ki prodajajo zemljišča, postalo jasno, da bi bilo veliko bolj donosno prodajati zemljišča na območjih z že pripravljeno infrastrukturo namesto na posameznih parcelah. Tako se je rodil izraz "okrožna gradnja".

3. Nekatera prva tovrstna okrožja sta leta 1927 zgradili dve neodvisni podjetji pod vodstvom dveh arhitektov - E. Boston, blizu mesta Baltimore, in D. Nicholas, v predmestju Kansas Cityja.

4. Okraji so šteli okoli 6.000 hiš, s 35.000 prebivalci. Ker razvojno območje je bilo v obeh primerih zelo obsežno, nato je moral razvijalec rešiti vrsto novih vprašanj pri izgradnji celotne infrastrukture območja v obliki šol, trgovin, bližnjih poslovnih stavb. V tem primeru le tehnični in komunikacijski vodi niso bili dovolj, nato pa se arhitekti odločijo za uvedbo prvih standardov za ureditev spalnih površin.

5. Tako se je rodilo več združenj arhitektov in graditeljev, ki danes urejajo večino vidikov gradnje stanovanjskih območij, in sicer National Urban Planning Association in American Institute of Urban Development. Poleg predpisov in zakonov glede gradbenih standardov so združenja pomagala novim podjetjem pri izdelavi načrtov in načrtov, kar je v marsičem pomagalo potencialnim kupcem kot npr. podjetja so začela zagotavljati glavni načrt za razvoj kupcev.

6. Toda s prihodom gospodarske depresije je bilo vprašanje gradnje stanovanjskih območij začasno zamrznjeno: večina ljudi se je znašla v položaju brez denarja. Vprašanja nadaljnjega izboljšanja območij je bilo treba začasno odložiti na boljše čase. Predsednik G. Hoover je leta 1929 začel sklicati zaslišanja o stanovanjskem vprašanju, ravno v trenutku, ko se je depresija šele začela, gradbena podjetja pa so zaradi insolventnosti prebivalstva začela naglo zamrzovati gradbene projekte. Toda pred prihodom F. Roosevelta v upravo ni bil sprejet noben kardinalni zakon.

7. Takrat so hiše lastniki kupovali takoj, tako da so si bivanje v stanovanjskih naseljih lahko privoščili le bogati in premožni ljudje, tudi srednji sloj si takega življenja ni mogel privoščiti. Med letoma 1910 in sredino dvajsetih let prejšnjega stoletja so banke posameznikom z dobro plačilno sposobnostjo posojale zasebne hipoteke za obdobja od 2 do 5 let, vendar so bila takšna posojila za srednji sloj še vedno "draga". Čeprav je treba omeniti, da so bili prvi množični poskusi posojanja denarja prebivalstvu izvedeni že leta 1932, potem ko je vlada sprejela zakon o posojilih za zasebne nepremičnine.

8. Že do leta 1933 so lastniki zaradi insolventnosti hiše, prejete na posojila leta 1932, zapuščali po približno 1000 na dan. Ni presenetljivo, da je predsednik F. Roosevelt, ko je prišel v Belo hišo, videl eno od sestavin gospodarskega okrevanja v zagotavljanju dobrega stanovanja prebivalstvu. Predsedniška administracija je dejala: če so ljudje srečni doma, bodo srečni tudi v službi.

9. Zato vlada 27. junija 1934 s podpisom predsednika sprejme enega najpomembnejših zakonov za gradnjo stanovanjskih območij – Zvezni zakon o posojilih prebivalstvu za nakup zasebnih nepremičnin.

10. Prvič v zgodovini države so lastniki stanovanj lahko zaščitili svoje hipoteke pred dvigom ali padcem cen za 80 %, samo posojilo pa je izdala vlada za obdobje 15 let po 5 % letno.

11. Sam program je trajal 3 leta, vendar je v teh treh letih prebivalstvo srednjega razreda prvič dobilo priložnost za nakup hiše v predmestju, prihaja do porasta gradnje stanovanjskih območij. V tem obdobju se je rodil izraz "ameriške sanje".

12. Do tretjega leta obstoja programa se je obrestna mera znižala na 3 %, rok posojila pa se je povečal na 20-25 let, tisti, ki so prejeli posojilo po višji obrestni meri, pa so lahko opravili refinanciranje.

13. Naslednja stopnja intenziviranja gradnje pade na obdobje druge svetovne vojne, ko so se postopoma začeli vračati njeni udeleženci, ki jim je država zagotavljala ne le pomoč v obliki različnih subvencij, ampak jim je zagotavljala tudi dobro delo.. Vojne veterane so vedno najemali prvi. Mimogrede, to načelo velja še danes. Gradnja domov za vojaško osebje se je še bolj pospešila po zakonu o pomoči veteranom iz leta 1944 oziroma tako imenovanem zakonu o pravicah vojaškega osebja, ki je zagotavljal hipoteko države z nizkimi obrestmi za nakup nepremičnin po poteku vojaškega roka. pogodba in odpuščanje vojaškega osebja.

14. Prve velike soseske s popolno infrastrukturo začnejo uspevati v Kaliforniji, kjer je bilo med letoma 1941 in 1944 zgrajenih 2300 domov za vojne veterane.

15. V tem času podjetja začnejo graditi četrti v danes že znani postavitvi, s parki, poslovnimi zgradbami, šolami, trgovinami, vrtci.

16. Spalni prostori niso več četrti, temveč postajajo samostojne občinske enote s svojimi imeni, poštnimi številkami, telefonskimi številkami. Večina prebivalcev takšnih območij dela znotraj mesta, del prebivalstva pa se zaposli neposredno znotraj teh območij. Mala podjetja se začenjajo širiti iz središča mest na njihova obrobja, kar dodatno spodbuja razvoj stanovanjskih območij.

17. Hkrati se začnejo zaostrovati zahteve za uporabo zemljišč, prvi takšni zakoni so bili sprejeti že leta 1909. Namen sprejemanja zakonov se je zmanjšal predvsem na vzdrževanje čistih in urejenih spalnih prostorov. Na primer, tovarnam je bilo prepovedano nahajati v polmeru 20 km od stanovanjskih območij. Varovalni pas so bile poslovne zgradbe ali skladišča, pa tudi verige trgovin.

18. S sprejetjem zakonov za urejanje rabe zemljišč so se graditelji vrnili k vprašanju revizije zasnove spalnih prostorov in ustvarjanja udobja in lepote v njih, ne le v obliki parkovnih con, ampak tudi v obliki izboljšanja zasnove hiš in načrtovanje ulic, ustvarjanje umetnih rezervoarjev in rekreacijskih območij.

19. V naslednjem delu vam bom povedal o razvoju spalnih območij, ki temelji na evoluciji ameriških transportnih sistemov, nato pa bomo govorili o oblikovanju in postavitvi spalnih prostorov.

Fotografije prikazujejo eno od predmestij Houstona.

Z začetkom industrializacije Združenih držav so se številne družine začele seliti v predmestja. To je bilo posledica dveh dejavnikov: prvič, velika vodilna mesta so se spremenila v industrijske in zaposlene velikane, številnim prebivalcem je postalo neprijetno živeti med hrupom in industrijo. Drugič, Ford in ceste, ki so izbrisali odvisnost od javnega prevoza in potrebo po stanovanju v bližini dela. Romantično mirno predmestje z zasebno hišo, obdano s tišino in zelenjem, je za marsikoga postalo sanje in slika idealnega življenja, »ameriške sanje«.

1. Mimogrede, že dolgo pred pojavom avtomobilov v velikem številu in cestah, sredi 1800-ih, je bilo že nekaj skic arhitekture in postavitve spalnih prostorov. Eno prvih del v Združenih državah na to temo je bila knjiga Andrewa Downinga z naslovom "Tečaj teorije in prakse krajinskih vrtov". V tej knjigi je Andrew opisal postavitev in konstrukcijo spalnih prostorov z ilustracijami in številnimi majhnimi podrobnostmi, na primer, kako posaditi drevesa ali kako naj bodo ulice postavljene. Toda samo to delo ni bilo prvo na tem področju, v Veliki Britaniji je bilo takrat že precej tako arhitekturnih kot inženirskih esejev in knjig na to temo. Čeprav sama ideja sploh ni bila nova, je bilo prvo primestno območje zgrajeno v Brooklynu že leta 1819. Na zemljišču 60 hektarjev je bilo več ravnih ulic, 50 krat 100 čevljev. Mimogrede, 50-metrska parcela je danes skupaj s 55- in 60-metrskimi parcelami še vedno ena najbolj priljubljenih na zasebnem stanovanjskem trgu.

2. Vrednost te knjige je bila v tem, da je Andrej navadnemu prebivalstvu (in ne le arhitektom in inženirjem) pokazal, da je hiša "iz slike", o kateri so mnogi sanjali, lahko ne le za zelo premožne ljudi, ampak tudi za srednji razred. V naslednjih nekaj desetletjih bo ta ideja šla globoko v množice. Do leta 1869 se je pojavilo eno največjih predmestij Brooklyna s 500 hektarji zemlje, razdeljenimi na podobna zemljišča. Območje so poimenovali "Vrtno mesto". Majhne hiške so bile postavljene na ravnih ulicah, območje je bilo že zasajeno z zrelimi drevesi, bili so vrtovi, sprehajalne poti in druge malenkosti pravljičnega življenja. Od tega trenutka naprej se je takšna postavitev začela širiti zunaj meja Nove Anglije. Leta 1907 se je v Kansasu pojavila podobno načrtovana soseska, imenovana Village Club. Toda na teh območjih je obstajala ena težava - ravne spalne ulice so ustvarile občutek življenja na prometni aveniji in odvzele udobje vaške hiše. Rešitev problema je bila v zraku, zelo blizu.

3. Do leta 1890 ideja o zasebni hiši nekje v gozdu med komarji med množicami popolnoma izgine. Stara načela je zamenjala zamisel o načrtovanju spalnih predmestjev in njihovi gradnji s popolno infrastrukturo in nadgradnjo. Tako je izgledalo eno od območij, zgrajenih leta 1884 v St. Louisu v Missouriju. Prisotnost ravnih ulic ni najboljša rešitev za spalni prostor.

(Litografija Gasta, z dovoljenjem Missouri Historical Society, neg. 21508)

4. In to je bolj napredno območje, s sodobno razporeditvijo - gradnja se je začela leta 1869 v zvezni državi Illinois, v predmestju Chicaga. Oglejmo se na tem področju podrobneje, ker To je bil prvi množični razvoj območja v sodobni obliki, današnja ureditev pa se od tega prostora ne razlikuje veliko. Pravzaprav to v resnici ni prvo napredno področje. Leta 1851 so v Ohiu zgradili majhno testno območje z ukrivljenimi ulicami, ki so ga poimenovali Glendale. Kljub temu je bilo predmestno območje Chicaga prvo veliko metropolitansko območje s prefinjenim razvojem, načrtovanim po današnjih standardih. Prvič, med gradnjo na mestu gostega gozda so bile posekane le površine, potrebne za gradnjo, zaradi česar je ostalo nedotaknjeno veliko število starih dreves. Poleg tega je območje imelo hribe in bližnjo reko, ki je dajala območju čudovit razgled. Drugič, celotno območje je imelo množico ukrivljenih ulic, ki so ustvarile občutek osamljenosti, in tretjič, vse parcele so bile razdeljene na nekonvencionalne, neenakomerne "kose". Ta pristop je odstranil geometrijo in občutek življenja ob ravnilu. In končno, četrtič, zasnova hiš je bila izdelana posamezno, hiše pa se niso ponavljale kot kopija. Glavni arhitekt tega območja je bil Frederick Olmsted, njegovi načrti v Združenih državah pa bodo v prihodnosti vključevali več kot 450 podobnih sosesk v 29 državah.

Tako je izgledalo območje, sivo nepobarvano območje na dnu območja je reka.

(Načrt z dovoljenjem Fredericka Lawa Olmsted National Historical Site; fotografija z dovoljenjem National Historic Landmarks Survey)

5. Do zgodnjih tridesetih let prejšnjega stoletja se je usmeritev arhitekture in načrtovanja primestnih območij popolnoma oblikovala ne v teoriji, ampak na papirju, v obliki različnih prvih kodeksov in standardov, pa tudi knjig: dostopne ceste od hitrih cest do spalnih ulic, odrezana z vrsto trgovin, ukrivljenimi mirnimi spalnimi ulicami, z velikim številom slepih ulic (za prekinitev tranzitnega toka avtomobilov), odprtimi prostori z drevesi in vodnimi telesi, hišami z odprto fasado in individualno arhitekturo, vendar enak slog in materiali.

6. Zakon o domačih lastnikih iz leta 1934 je končal posel. Ta zakon je ustanovil Zvezno upravo za lastnike stanovanj. Treba je bilo izstopiti iz depresije, predvsem pa ljudem zagotoviti stanovanja. V ta namen je vlada določila pravila in zakone o financiranju zasebnikov pri nakupu stanovanja, cenitvi nepremičnin, posojilih in zasebnih naložbah v nepremičnine, določila pravila za gradnjo zasebnih sektorjev ter zahteve za obveznost zavarovanja zasebnikov. stanovanj, uprava pa je skrbela za vse to gospodarstvo. Steward Mott, eden najbolj izkušenih in nadarjenih krajinskih arhitektov, je postal vodja uprave. Od tega trenutka so morala zasebna podjetja na upravo zaprositi za potrditev načrta za gradnjo novih površin. Po drugi strani je uprava določila stroge zahteve za načrtovanje okrožij in prisilila podjetja ne le k žigosanju hiš, temveč k ustvarjanju čudovitih okrožij s popolno izboljšavo. Od leta 1936 do 1940 je uprava izdala številne ryaikode, ki so jih morala upoštevati vsa razvojna podjetja. Oglejmo si glavne točke teh vadnic glede arhitekture, ki veljajo še danes (z manjšimi spremembami).

7.

1. Zasebna območja naj se nahajajo na mestih, primernih za življenje brez škode za zdravje (govorimo o tem, da na primer ni mogoče zgraditi okrožja ob metalurškem obratu).

2. Območja naj se nahajajo na mestih, primernih za bivanje, z minimalnim tveganjem za življenje prebivalstva (to pomeni, da ne bi smeli graditi območij na mestih stalnih orkanov, na območjih poplav ali smoga, eggey, zdravo Louisiana in Kansas).

3. Vsak okraj naj ima celotno infrastrukturo, zasnovano za prebivalstvo (šole, vrtci, bolnišnice, ceste, javni prevoz itd.).

4. V območje naj bo vključena izgradnja vse potrebne industrijske infrastrukture (čistilne naprave, kanalizacija, drenažni kanali za odvajanje močnih nalivov itd.).

5. Predložitev zoniranja mest, tj. ne moreš stati tam, kjer je bilo zemljišče namenjeno nečemu drugemu, kot so trgovski centri, poslovne stavbe ipd.

6. Zaščita oblikovanja cen, t.j. hiše naj bodo zgrajene po enotnem načrtu, tako da je njihova cenovna linija približno enaka, brez večjih odstopanj. Za to so bili sprejeti različni zakoni, na primer o velikosti parcel, odmiku od roba parcele (tj. velike hiše ni mogoče zgraditi na parceli 55 metrov, ker bo ne ustreza zaradi vdolbine), kakovost in vrsta materialov.

8.

7. Celovit finančni načrt za delovanje območja – tj. razvijalec mora vse finančne izdatke za vzdrževanje območja uskladiti z mestom, kateremu bo območje oddano. Sem sodijo stroški vzdrževanja območja, vzdrževanja vse infrastrukture, stroški popravil, stroški panog, ki ne ustvarjajo neposrednih prihodkov, kot so igrišča in športna igrišča, ali vzdrževanje olepšanja. Na podlagi teh izračunov je bil izračunan davek na prebivanje na območju in rast cen stanovanj. Mimogrede, za tiste, ki ne vedo, vsak lastnik zasebne hiše vsako leto plača davke vsaki lokalni upravi. Današnji davki v Houstonu se gibljejo od 3 do 5 % ocenjene vrednosti stanovanja. tiste. če je vaš dom na današnjem trgu ocenjen na 500 000 $, bo vaš letni davek v povprečju 15 000 $. Ta denar gre za vzdrževanje območja, šole, popravila cest itd. O finančni plati in cenitvi hiš bom govoril kasneje.

8. Standard vključuje tudi izračune za gradnjo cest, število njihovih pasov, arhitekturo cest, ovinke, vzpone in spuste, velikost blokov, prisotnost parkov in športnih igrišč, namakanje območja, kanalizacijo, elektriko itd.

9. To je nered, ki ga je novoustanovljena uprava naredila v samo nekaj letih. Zdaj so gradbinci lahko dobili ugodnejše naložbene pogoje, rešeni so bili številni gradbeni problemi in usklajevanje med mestnimi oblastmi in gradbeniki. Poleg tega je Mott lahko spodbudil zvezno vlado, da sprejme zakone o zakrivljenih ulicah. Naj vas spomnim, da so se inženirji od izgradnje New Yorka zelo zaljubili v vladarja in niso imeli pojma, da še vedno obstaja taka stvar, kot je kompas. Tako je bilo vse, kar se je dalo narediti neposredno, narejeno neposredno, ukrivljene ulice pa so bile dojemale kot senzacija in preboj v prihodnost. Pravzaprav imajo ukrivljene ulice številne prednosti pred ravnimi, prvič, kot sem že omenil, ustvarjajo prijetno vzdušje in odvzamejo občutek življenja na prometni ulici. Drugič, ukrivljene ulice so veliko bolj primerne na območjih z reliefom, ker Kote naklona pobočij cest je mogoče nadzorovati z upogibanjem okoli hribov. Tretjič, ukrivljene ulice so zmanjšale stroške gradnje komunikacij in cest na mestih z olajšanjem. Končno so ustvarili varnejši promet, ker število križišč v študentskih prostorih se je močno zmanjšalo, med vožnjo pa se poveča voznikova pozornost. Začetek leta 1940 so bile ukrivljene ceste legalizirane, zdaj pa so tudi ena od zahtev za oblikovanje spalnih površin.